부동산 신탁이란?

부동산신탁이란?     부동산신탁이란 글자 그대로 자신이 소유하고 있는 부동산을 신탁회사에 믿고 맡기는 것입니다. 신탁회사는 수탁받은 부동산에 대하여 소유자의 뜻과 신탁회사의 전문지식을 이용하여 적정하게 이용, 개발, 관리하고 이 과정에서 발생하는 수익 전부를 업무수행에 따른 신탁보수(수수료)만 공제 하고 위탁자(또는 수익자)에게 돌려드리는 제도입니다. 부동산신탁이란 글자 그대로 자신이 소유하고 있는 부동산을 신탁회사에 믿고 맡기는 것입니다. 신탁회사는 수탁받은 부동산에 대하여 소유자의 뜻과 신탁회사의 전문지식을 이용하여 적정하게 이용, 개발, 관리하고 이 과정에서 발생하는 수익 전부를 업무수행에 따른 신탁보수(수수료)만 공제 하고 위탁자(또는 수익자)에게 돌려드리는 제도입니다.

부동산 신탁 상품의 종류는?     부동산신탁 상품에는 위탁자가 추구하는 목적에 따라 토지신탁(개발신탁), 처분신탁, 관리신탁, 담보 신탁, 국공유지신탁과 부수업무로 부동산컨설팅, 대리사무, 중개영업이 있습니다. ○토지신탁(개발신탁) 토지는 가지고 있으나 건축자금이나 개발에 관한 Know-How가 없는 경우 유용하게 이용할 수 있는 상품입니다. 신탁회사는 맡겨진 토지의 주변여건을 감안한 최적 이용방법에 의해 건축하여 분양 또는 임대하고 그 수익금 전액을 돌려드리며, 건축물을 분양하느냐 또는 임대하느냐에 따라 분양형과 임대형으로 나누어집니다. ○관리신탁 부동산을 소유한 상태에서 장기간 해외체류나 관리에 관한 전문지식, 경험부족 등의 직접 관리가 어려운 경우 이용할 수 있는 상품입니다. 부동산 소유자는 실질적인 소유자의 자격에 의한 임대 수익을 받을 수 있고 임대차인은 신탁회사와 임대차 계약을 체결함으로써 믿고 거래할 수 있습니다. 관리신탁은 관리방법에 따라 종합적인 관리를 해주는 갑종관리신탁과 소유권만을 관리해주는을종관리신탁이 있습니다. ○처분신탁 부동산을 매각, 분양 등의 방법으로 처분코자 할 때 토지신탁의 공신력과 안전성을 바탕으로 최적의 수요자를 발굴하여 적정가격으로 처분할 수 있습니다. ○담보신탁 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하고 담보력 내에서 수익권증서를 발급받고 그 수익권증서를 금융기관에 담보로 제공하여 대출을 받는 새로운 담보상품입니다. 담보신탁은 은행의 저당권 설정에 비해 비용이 저렴하고 채무 불이행 시의 환가방법으로 법원의 경매 대신 일반적인 매매방식을 채택함으로써 부동산 소유자에게 유리합니다. ○국공유지 신탁 공공시설의 건설과 이전, 부지개발, 도시재개발 등 다양한 행정욕구에 부응하여 국가, 지자체가 보유하고 있는 잡종재산을 효율적으로 활용할 수 있는 방안을 제시하고 대행하는 상품입니다. ○부동산 컨설팅 소유부동산에 대한 특성과 소유자의 사정 등 제반 요인에 대한 체계적인 조사, 분석을 통하여 대상 부동산의 최유효 이용방안을 제시해 드립니다. ○대리업무 신탁회사가 대신하여 부동산의 취득과 처분에 따른 인허가, 조사, 분석 등을 대신 처리하는 부동산 서비스상품 입니다. ○중개업무 고객이 원하는 부동산 매각, 구입을 원활하게 지원하는 업무를 수행합니다. <부동산신탁업무 처리절차> 부동산신탁 상품에는 위탁자가 추구하는 목적에 따라 토지신탁(개발신탁), 처분신탁, 관리신탁, 담보 신탁, 국공유지신탁과 부수업무로 부동산컨설팅, 대리사무, 중개영업이 있습니다. ○토지신탁(개발신탁) 토지는 가지고 있으나 건축자금이나 개발에 관한 Know-How가 없는 경우 유용하게 이용할 수 있는 상품입니다. 신탁회사는 맡겨진 토지의 주변여건을 감안한 최적 이용방법에 의해 건축하여 분양 또는 임대하고 그 수익금 전액을 돌려드리며, 건축물을 분양하느냐 또는 임대하느냐에 따라 분양형과 임대형으로 나누어집니다. ○관리신탁 부동산을 소유한 상태에서 장기간 해외체류나 관리에 관한 전문지식, 경험부족 등의 직접 관리가 어려운 경우 이용할 수 있는 상품입니다. 부동산 소유자는 실질적인 소유자의 자격에 의한 임대 수익을 받을 수 있고 임대차인은 신탁회사와 임대차 계약을 체결함으로써 믿고 거래할 수 있습니다. 관리신탁은 관리방법에 따라 종합적인 관리를 해주는 갑종관리신탁과 소유권만을 관리해주는을종관리신탁이 있습니다. ○처분신탁 부동산을 매각, 분양 등의 방법으로 처분코자 할 때 토지신탁의 공신력과 안전성을 바탕으로 최적의 수요자를 발굴하여 적정가격으로 처분할 수 있습니다. ○담보신탁 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하고 담보력 내에서 수익권증서를 발급받고 그 수익권증서를 금융기관에 담보로 제공하여 대출을 받는 새로운 담보상품입니다. 담보신탁은 은행의 저당권 설정에 비해 비용이 저렴하고 채무 불이행 시의 환가방법으로 법원의 경매 대신 일반적인 매매방식을 채택함으로써 부동산 소유자에게 유리합니다. ○국공유지 신탁 공공시설의 건설과 이전, 부지개발, 도시재개발 등 다양한 행정욕구에 부응하여 국가, 지자체가 보유하고 있는 잡종재산을 효율적으로 활용할 수 있는 방안을 제시하고 대행하는 상품입니다. ○부동산 컨설팅 소유부동산에 대한 특성과 소유자의 사정 등 제반 요인에 대한 체계적인 조사, 분석을 통하여 대상 부동산의 최유효 이용방안을 제시해 드립니다. ○대리업무 신탁회사가 대신하여 부동산의 취득과 처분에 따른 인허가, 조사, 분석 등을 대신 처리하는 부동산 서비스상품 입니다. ○중개업무 고객이 원하는 부동산 매각, 구입을 원활하게 지원하는 업무를 수행합니다. <부동산신탁업무 처리절차>

부동산신탁 이용시 이점은 ?     ○신뢰성 부동산신탁은 소유부동산을 믿고 맡기는 것이며 신탁회사는 고객인 위탁자를 위하여 자기명의로 부동산 활동을 펼치게 됩니다. 따라서 부동산 신탁회사의 공신력은 회사의 생명이자 존재이유 입니다. 이를 위해 정부에서는 인가받은 사업자만이 영업을 할 수 있도록 하고 있습니다. ○안전성 부동산거래시 걱정되는 것들은 사기 등에 의한 거래의 위험성과 건설공사에 대한 부도의 위험입니다. 신탁회사를 이용하게 되면 거래에서 발생할 수 있는 제반위험성이 사라집니다. ○수익성 부동산의 이용, 개발을 주도 면밀하게 하지 못할 경우에는 과중한 세금이나 저조한 분양실적 등으로 낭패를 보는 경우가 있습니다. 전문가 집단인 신탁회사의 경험과 지식을 이용하여 수익성을 높일 수 있습니다. ○편리성 일반 투자자들이 부동산에 관한 복잡한 법규나 수시로 변하는 제도를 모두 이해할 수는 없습니다. 이런 복잡하고 어려운 문제에 소요되는 시간과 비용을 절약시켜 드립니다. ○신뢰성 부동산신탁은 소유부동산을 믿고 맡기는 것이며 신탁회사는 고객인 위탁자를 위하여 자기명의로 부동산 활동을 펼치게 됩니다. 따라서 부동산 신탁회사의 공신력은 회사의 생명이자 존재이유 입니다. 이를 위해 정부에서는 인가받은 사업자만이 영업을 할 수 있도록 하고 있습니다. ○안전성 부동산거래시 걱정되는 것들은 사기 등에 의한 거래의 위험성과 건설공사에 대한 부도의 위험입니다. 신탁회사를 이용하게 되면 거래에서 발생할 수 있는 제반위험성이 사라집니다. ○수익성 부동산의 이용, 개발을 주도 면밀하게 하지 못할 경우에는 과중한 세금이나 저조한 분양실적 등으로 낭패를 보는 경우가 있습니다. 전문가 집단인 신탁회사의 경험과 지식을 이용하여 수익성을 높일 수 있습니다. ○편리성 일반 투자자들이 부동산에 관한 복잡한 법규나 수시로 변하는 제도를 모두 이해할 수는 없습니다. 이런 복잡하고 어려운 문제에 소요되는 시간과 비용을 절약시켜 드립니다.

개발신탁이란?　   토지신탁을 이용할 경우 토지소유자는 토지이용에 대한 상담과 최유효 사용방안을 제시받고 개발 방안에 동의를 하면 신탁회사는 건축에 따른 사업계획을 수립하고 토지소유자와 협의후 신탁계약을 체결하게 되며 사업방식에 따라 분양형과 임대형으로 구분됩니다. 신탁회사는 금융기관으로부터 건축자금을 조달하고 건설회사를 선정(토지소유자와 협의하거나 적정한 건설회사 선정)하여 건축공사를 진행하게 되며 건물공사 착수와 함께 가장 적정한 시기에 분양(임대)의 방법으로 처분하고 분양형일 때는 수익금을, 임대형일 때는 신탁재산(건물)을 되돌려 줍니다. 또한 미처분된 부분이 있을 경우에는 그 부분만 계속하여 관리신탁의 방법으로 처리할 수 있습니다. 토지신탁을 이용할 경우 토지소유자는 토지이용에 대한 상담과 최유효 사용방안을 제시받고 개발 방안에 동의를 하면 신탁회사는 건축에 따른 사업계획을 수립하고 토지소유자와 협의후 신탁계약을 체결하게 되며 사업방식에 따라 분양형과 임대형으로 구분됩니다. 신탁회사는 금융기관으로부터 건축자금을 조달하고 건설회사를 선정(토지소유자와 협의하거나 적정한 건설회사 선정)하여 건축공사를 진행하게 되며 건물공사 착수와 함께 가장 적정한 시기에 분양(임대)의 방법으로 처분하고 분양형일 때는 수익금을, 임대형일 때는 신탁재산(건물)을 되돌려 줍니다. 또한 미처분된 부분이 있을 경우에는 그 부분만 계속하여 관리신탁의 방법으로 처리할 수 있습니다.

관리신탁이란?　     ○개념 부동산 신탁회사에서 취급하는 상품 중 부동산의 개발을 통해 새로운 부가가치를 창출하여 재산의 가치를 증가시키는 적극적이고 능동적인 재산운용 방법이 토지(개발)신탁이라면, 관리신탁은 재산을 안정적이고 효과적으로 보존하는 재산운용 방법입니다. 관리신탁은 현재 일정한 용도로 사용하고 있는 토지나 건물에 대하여 일정기간 동안(신탁기간) 부분적인 가치증대사업이 포함된 유지, 관리를 해드리고 신탁계약 종료후 다시 재산을 돌려 드리는 제도입니다. ○종류 신탁재산을 관리하는 형태에 따라 갑종 관리신탁과 을종관리신탁 두 가지로 나누어집니다. '갑종관리신탁'은 건축물 관리에 필요한 임대차관리·수선 및 세무 법률 등 부동산을 종합적으로 관리·운용해 드리는 상품이고, '을종관리신탁'은 부동산 소유권만을 제3자로부터 안전하게 보전 해주는 상품입니다. ○유용하게 이용할 수 있는 경우 관리신탁이란 부동산 소유자가 이런저런 사유로 직접 관리가 어려운 경우에 신탁회사를 이용하여 간접관리하는 제도로 다음과 같은 경우를 예로 들 수 있습니다. ① 해외에 장기간 체류하거나 신병 및 고령으로 활동력이 부족한 경우 ② 재산상속과 관련 상속자의 나이가 어리거나 전문지식 사회경험의 부족으로 재산의 효과적 관리 가 어려운 경우 ③ 본인의 사후 유족의 생활보장을 위한 합리적인 재산관리를 마련해 두고 싶은 경우 ④ 재산이 있는 곳과 생활근거지가 너무 떨어져 있어 재산관리가 어려울 때 ⑤ 건물에 관한 임대차관리, 세무, 법률관계 등 복잡한 관리를 믿고 맡기고 싶을 때 ○개념 부동산 신탁회사에서 취급하는 상품 중 부동산의 개발을 통해 새로운 부가가치를 창출하여 재산의 가치를 증가시키는 적극적이고 능동적인 재산운용 방법이 토지(개발)신탁이라면, 관리신탁은 재산을 안정적이고 효과적으로 보존하는 재산운용 방법입니다. 관리신탁은 현재 일정한 용도로 사용하고 있는 토지나 건물에 대하여 일정기간 동안(신탁기간) 부분적인 가치증대사업이 포함된 유지, 관리를 해드리고 신탁계약 종료후 다시 재산을 돌려 드리는 제도입니다. ○종류 신탁재산을 관리하는 형태에 따라 갑종 관리신탁과 을종관리신탁 두 가지로 나누어집니다. '갑종관리신탁'은 건축물 관리에 필요한 임대차관리·수선 및 세무 법률 등 부동산을 종합적으로 관리·운용해 드리는 상품이고, '을종관리신탁'은 부동산 소유권만을 제3자로부터 안전하게 보전 해주는 상품입니다. ○유용하게 이용할 수 있는 경우 관리신탁이란 부동산 소유자가 이런저런 사유로 직접 관리가 어려운 경우에 신탁회사를 이용하여 간접관리하는 제도로 다음과 같은 경우를 예로 들 수 있습니다. ① 해외에 장기간 체류하거나 신병 및 고령으로 활동력이 부족한 경우 ② 재산상속과 관련 상속자의 나이가 어리거나 전문지식 사회경험의 부족으로 재산의 효과적 관리 가 어려운 경우 ③ 본인의 사후 유족의 생활보장을 위한 합리적인 재산관리를 마련해 두고 싶은 경우 ④ 재산이 있는 곳과 생활근거지가 너무 떨어져 있어 재산관리가 어려울 때 ⑤ 건물에 관한 임대차관리, 세무, 법률관계 등 복잡한 관리를 믿고 맡기고 싶을 때

처분신탁이라함은?     ○개념 부동산을 매각, 분양, 임대 등의 방법으로 처분하고자 하나 부동산의 규모가 상대적으로 크거나 권리관계가 복잡하여 원매자를 구하기가 쉽지 않은 경우에 부동산 신탁회사에 의뢰하는 것으로써, 절차는 토지신탁이나 관리신탁의 방법과 같이 처분코자 하는 물건에 대한 가격 및 조건 등에 대하여 신탁회사와 상담한 후 가격을 합의하고 처분의뢰 물건에 대한 소유권을 신탁회사 명의로 이전한다. 이때에도 신탁법에 의한 형식적인 소유권이전으로서 부동산양도에 따른 세금은 부담하지 않는다. ○이용시 장점 부동산 신탁회사는 부동산의 개발, 관리, 처분에 관한 각종 의뢰와 상담이 많아 적격 수요자를 쉽게 발굴할 수 있고 매수 희망자도 거래상대방이 공신력이 있는 부동산 신탁회사이기 때문에 믿을 수 있다. 또한 신탁회사는 처분의뢰된 부동산에 대한 권리분석 과정을 통해 타권리 관계를 정리하고 향후 개발방향에 대한 전문가의 조언을 들을 수 있어 부동산을 올바로 이용할 수 있는 장점이 있다. 처분신탁의 경우 형식적이기는 하지만 소유권 이전이 부담이 된다면 중개의 방법으로 처분을 의뢰할 수 있다. 중개는 처분신탁과는 달리 신탁회사가 소유권 이외의 권리에 대한 정리와 거래대금의 수납까지 보장해 주지 못하는 단점이 있어 매수자(수요자)측에서 안심하고 계약하기를 주저하는 경우가 많다. ○개념 부동산을 매각, 분양, 임대 등의 방법으로 처분하고자 하나 부동산의 규모가 상대적으로 크거나 권리관계가 복잡하여 원매자를 구하기가 쉽지 않은 경우에 부동산 신탁회사에 의뢰하는 것으로써, 절차는 토지신탁이나 관리신탁의 방법과 같이 처분코자 하는 물건에 대한 가격 및 조건 등에 대하여 신탁회사와 상담한 후 가격을 합의하고 처분의뢰 물건에 대한 소유권을 신탁회사 명의로 이전한다. 이때에도 신탁법에 의한 형식적인 소유권이전으로서 부동산양도에 따른 세금은 부담하지 않는다. ○이용시 장점 부동산 신탁회사는 부동산의 개발, 관리, 처분에 관한 각종 의뢰와 상담이 많아 적격 수요자를 쉽게 발굴할 수 있고 매수 희망자도 거래상대방이 공신력이 있는 부동산 신탁회사이기 때문에 믿을 수 있다. 또한 신탁회사는 처분의뢰된 부동산에 대한 권리분석 과정을 통해 타권리 관계를 정리하고 향후 개발방향에 대한 전문가의 조언을 들을 수 있어 부동산을 올바로 이용할 수 있는 장점이 있다. 처분신탁의 경우 형식적이기는 하지만 소유권 이전이 부담이 된다면 중개의 방법으로 처분을 의뢰할 수 있다. 중개는 처분신탁과는 달리 신탁회사가 소유권 이외의 권리에 대한 정리와 거래대금의 수납까지 보장해 주지 못하는 단점이 있어 매수자(수요자)측에서 안심하고 계약하기를 주저하는 경우가 많다.

담보신탁이란?     부동산 소유자가 자기의 부동산을 담보로 제공하고 자금융자 등에 대한협의를 한 후 신탁회사 명의로 신탁등기를 하면 신탁회사는 담보로 제공되는 재산의 유효담보력 범위내에서 소유자가 필요로 하는 금액만큼의 수익권증서를 교부하고 소유자는 금융기관에 그 수익권증서를 담보로 제공하면 금융기관은 수익권증서를 발행한 신탁회사를 믿고 자금을 대출해 주는 형태의 금융상품이다. 담보신탁은 부동산 신탁회사가 자금을 대출해 주는 것이 아니고 금융기관이 대출을 하는 것이므로 담보부동산은 금융기관 여신운영규정 및 해당금융기관의 여신취급 가능 부동산이어야 하며 아래와 같은 경우에 유용하게 이용할 수 있다. ­사업(운전, 설비)자금을 대출받거나 ­기존의 사채나 높은 이자를 부담하고 있은 채무를 다른 금융기관으로 전환하고자 할 때 ­소유 부동산을 담보로 대출을 받은 후 계속적으로 매각을 추진코자 할 때 ○저당제도와 담보신탁의 비교 부동산 소유자가 필요한 자금을 조달하는 데 금융기관을 이용한 저당제도와 부동산 신탁회사를 이용한 담보신탁제도에는 여러가지 장·단점과 특징이 있다. 부동산 소유자의 입장에서는 자신의 재산권보호측면에서 담보신탁제도가 유리하나 신탁등기에 의한 명의이전이 마음에 걸리기도 하며   구 분 저당제도 담보신탁 담보설정방법 근저당권 설정 소유권이전(신탁등기) 재산권보호 제3채권자의 압류 등 가능 신탁등기후 제3권리 설정불가 채무불이행시 환가 법원의 경매 공개입찰 또는 처분신탁 환가금액 저가경락 우려 정상거래 가격 부동산 소유자가 자기의 부동산을 담보로 제공하고 자금융자 등에 대한협의를 한 후 신탁회사 명의로 신탁등기를 하면 신탁회사는 담보로 제공되는 재산의 유효담보력 범위내에서 소유자가 필요로 하는 금액만큼의 수익권증서를 교부하고 소유자는 금융기관에 그 수익권증서를 담보로 제공하면 금융기관은 수익권증서를 발행한 신탁회사를 믿고 자금을 대출해 주는 형태의 금융상품이다. 담보신탁은 부동산 신탁회사가 자금을 대출해 주는 것이 아니고 금융기관이 대출을 하는 것이므로 담보부동산은 금융기관 여신운영규정 및 해당금융기관의 여신취급 가능 부동산이어야 하며 아래와 같은 경우에 유용하게 이용할 수 있다. ­사업(운전, 설비)자금을 대출받거나 ­기존의 사채나 높은 이자를 부담하고 있은 채무를 다른 금융기관으로 전환하고자 할 때 ­소유 부동산을 담보로 대출을 받은 후 계속적으로 매각을 추진코자 할 때 ○저당제도와 담보신탁의 비교 부동산 소유자가 필요한 자금을 조달하는 데 금융기관을 이용한 저당제도와 부동산 신탁회사를 이용한 담보신탁제도에는 여러가지 장·단점과 특징이 있다. 부동산 소유자의 입장에서는 자신의 재산권보호측면에서 담보신탁제도가 유리하나 신탁등기에 의한 명의이전이 마음에 걸리기도 하며 구 분 저당제도 담보신탁 담보설정방법 근저당권 설정 소유권이전(신탁등기) 재산권보호 제3채권자의 압류 등 가능 신탁등기후 제3권리 설정불가 채무불이행시 환가 법원의 경매 공개입찰 또는 처분신탁 환가금액 저가경락 우려 정상거래 가격

부동산 컨설팅이란?     부동산에 관련된 일련의 과정에서 발생하는 모든 문제에 대하여 전문적인 지식을 활용하여 이를 분석 정리하고 구체적인 해결방안을 조언 또는 제시하는 것으로 부동산의 기획에서부터 조사, 감정, 입지 분석, 투자 및 수익분석 등을 통해 부동산을 둘러싸고 있는 제반요인을 정확하게 예측하여 최적의 대안을 제시해 주는 활동이 바로 부동산 컨설팅이다. ○최유효이용방안 최유효 이용방안이란 토지를 가장 유효하게 이용한다는 관점에서 토지를 사용하여 최대의 수익사업 을 달성할 수 있는 것으로써 통상적인 이용능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고 최선의 사용을 말한다. 통상적으로 부동산의 입지선정이 잘 되었다, 잘못 되었다로 단순화 할 수 있으나 사업의 종류에 따라 규모의 적정성, 투자와 수익의 비교, 장래발전 가능성 등 예측가능한 변수를 감안하여 활용 문제를 검토하는 것이다. ○보수 컨설팅업무는 작업기간이 비교적 길고 당해 부동산의 최적사용방안을 제시하기 위해서는 고도의 개발기법이나 분석을 해야 하고 이를 위해서는 정보수집 및 사업성 검토에 따른 각 분야 전문가의 의견수렴에 따른 합리적인 보수체계가 필요하다. 그러나 이에 대한 정부나 관련기관에서 정한 일정한 보수는 없으며 업무의 성격, 문제의 복잡성, 난이도, 전문적인 기술수준, 투입인원 및 소요기간 등에 따라 토지소유자와 컨설팅회사간의 협의를 통해 결정하고 있다.