최근 지구단위계획에 대한 문의가 잦아지고 있다. 그간 급격하게 변화된 각종 법령과 제도로 인한 혼란과 이해 부족의 결과로 판단된다. 이는 전원에 부지를 마련하고자 하는 이들에게도 예외는 아니다. 그로 인해 지구단위계획에 대한 일반적 소개부터 결정 절차 및 수립기준에 대해 현업에서 건축인허가를 담당하고 있는 공무원의 전문적인 해설을 통해 독자들의 이해를 돕고자 한다. <편집자 주>
1. 지구단위계획의 일반적 소개
2. 지구단위계획의 관련계획에 대한 이해
3. 지구단위계획의 지정 및 결정절차
4. 기초조사 및 주민제안
5. 토지적성평가의 소개
6. 부문별 계획수립의 일반원칙
7. 건폐율, 용적율, 공개공지의 완화 기준
8. 용도지역·지구 및 기반시설의 계획수립기준
9. 건축물의 배치, 형태 수립기준
10. 특별계획구역 및 경관상세계획 수립기준
11. 제2종 지구단위계획 중 주거형 지구단위 수립 기준
12. 제2종 지구단위계획 중 산업형 지구단위 수립 기준
13. 제2종 지구단위계획 중 유통형 및 관광형 지구단위 수립 기준
14. 기타 수립기준 및 행정사항
얼마 전까지만 하더라도 부동산 관련 법률을 잘 모르고도 투자를 해 돈을 버는 것이 어느 정도 가능했다. 그러나 앞으로는 정확한 법률지식에 입각한 철저한 분석 없이는 부동산투자에 성공을 거두기 어려울 것 같다.
최근에 대폭 개편된 부동산 관련 법제 중에서도 특히 자주 거론되고 있는 것이 지구단위계획이다. 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 엄격한 법정절차로 하자가 있는 도시계획은 무효 또는 취소행위가 될 수 있어 그 절차를 충실히 이행하여야 한다. 지구단위계획은 주로 도시지역을 대상으로 한 제1종 지구단위계획과 비도시지역의 관리수단인 제2종 지구단위계획으로 나뉜다.
전원주택과 관련하여 우선 제2종 지구단위계획을 중심으로 기술하고, 제1종 지구단위계획에 대해서는 추가정보로 그 개요를 설명하기로 한다.
제2종 지구단위계획
제2종 지구단위계획은 계획관리지역 혹은 개발진흥지구를 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 및 그 외 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획이다.
1) 계획관리지역
도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역을 말한다.(국토의계획및이용에관한법률 제49조 이하 ‘국토법’)
2) 개발진흥지구
주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구를 말한다.
지구단위계획구역과 입안권자
지구단위계획구역의 지정과 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정한다. 도시관리계획 입안권자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수·건설교통부장관·도지사이고 주민은 도시관리계획의 입안을 입안권자에게 제안할 수 있다. 여기서 주민은 행정청이 아닌 법인체, 개인, 이해관계자를 말한다.
입안을 제안 받은 입안권자는 도시계획조례가 정하는 기준과 절차에 따라 도시관리계획 입안의 적합성을 판단하고, 필요한 경우 당해 도시계획위원회의 자문을 거칠 수 있다. 또 제안을 도시관리계획 입안에 반영하는 경우에는 제안서에 첨부된 도시관리계획도서와 계획설명서를 도시관리계획의 입안에 활용할 수 있다. 제안에 대해서는 제안일로부터 60일(관계기관 협의기간은 제외) 이내에 제안자에게 통보하도록 하고 있다.
지구단위계획구역 지정 가능 지역
▶비시가화지역의 경우 공간적인 입지 측면에서 볼 때 도시지역에 속하는 녹지지역은 제1종 지구단위계획을 적용하고 비도시지역에 속하는 계획관리지역은 제2종 지구단위계획을 적용토록 하고 있다.
▶개발진흥지구는 그 적용이 다르다. 주거·상업·공업·녹지지역 등 도시지역에 지정되는 개발진흥지구는 제1종 지구단위계획에 준한다. 한편 계획관리지역 등 비도시지역에 지정하는 개발진흥지구는 제2종 지구단위계획을 적용토록 하여 제1종 및 제2종 지구단위계획의 역할이 명확하게 구분되어 있지 않다.
▶2종 지구단위계획은 계획관리지역을 대상대상으로 하되 주거단지·산업단지·상업유통단지·관광휴양단지·복합단지 조성을 위하여 제2종 지구단위계획구역을 지정할 수 있다. 계획관리지역 안에 지정된 개발진흥지구, 개발진흥지구로서 주거기능이 포함되지 아니한 계획관리지역·생산관리지역 및 농림지역 안에 지정된 산업개발진흥지구·유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구, 도시지역 외의 지역 안에 지정된 관광·휴양개발진흥지구에 대하여 일부를 제외하고 제2종 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.
단, 개발진흥지구라도 자연환경보전지역(관광·휴양개발진흥지구는 가능), 문화재 및 문화재보호구역, 자연생태계보전지역, 접도구역, 상수원보호구역, 상수원보호구역으로부터 수계상 10~20km인 지역, 환경정책기본법에 의한 특별대책지역, 보안림 및 천연보호림, 군사시설보호구역, 해군기지구역, 군용항공기지구역, 농업진흥지역 안의 농지와 경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비된 농지는 지구단위계획구역으로 지정할 수 없다.
관광·휴게개발진흥지구라고 하더라도 성격상 자연환경이 뛰어난 지역에 지정되어 자연환경 및 생태계가 훼손될 우려가 있는 지역은 제한하고 있다,
▶관리지역에 지정된 개발진흥지구는 자연환경보전지역의 경계에서 2백m 이내에 있는 지역(관광·휴양개발진흥지구는 가능), 수질보호를 위해 필요한 지역, 철도·고속철도·고속국도의 경계로부터 5백m 이내의 지역, 상습침수지역 또는 침수가 예상되는 지역, 산사태 위험지역도 지정할 수 없으므로 토지이용계획확인원과 해당 행정청에 문의하여 사업의 타당성 여부를 검토해야 한다.
▶위와 같이 국토법상 제2종 지구단위계획의 지정대상이 계획관리지역 및 개발진흥지구로 정해져 계획관리지역에 제2종 지구단위계획을 수립하는 방법에는 두 가지가 있다.
▶계획관리지역에 곧바로 제2종 지구단위계획구역을 지정하고 계획을 수립하는 방법과 개발진흥지구를 지정한 후 제2종 지구단위계획을 수립하는 방법이 그것이다. 그로 인하여 계획관리지역에 주거단지 개발을 하고자 할 경우, 곧 바로 제2종 지구단위계획구역을 지정할 때 최소 면적기준인 30만㎡ 이상 조건을 충족시키지 않기 위하여 소규모로 개발진흥지구를 지정한 후 여기에 제2종 지구단위계획을 수립하는 경우가 있을 수 있다.
주민의견 청취 대상과 절차
▶지구단위계획 등 도시관리계획을 입안하는 때에는 주민의견을 수렴해야 한다. 또 주민의견을 청취하는 절차로는 둘 이상의 일간신문에 공고하고 도시관리계획안을 14일 이상 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 열람기간 중 제출된 의견을 도시관리계획 안에 반영하는데 필요한 사항은 당해 자치단체 도시계획조례에서 정하고 있다.(국토법 제28조)
▶도시지역의 축소·도시계획 결정·용도지역·용도지구·용도구역의 변경에 따른 지구단위계획구역의 변경인 경우는 주민의견 청취를 하지 않아도 된다. 참고로 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 지정 또는 변경지정의 경우에는 지방의회 의견을 들어야 한다.(국토법 제28조제5항)
▶입안을 제안하는 주민은 당해 구역의 주민 의견이 충분히 반영될 수 있도록 제안내용에 대하여 사전에 설문조사를 실시하거나 주민의 동의를 얻도록 하는 등 적극적인 조치를 취해야 한다.
지구단위계획 결정신청 시 필요한 서류
지구단위계획(도시관리계획)은 시·도지사가 직접 또는 시장·군수가 다음서류를 첨부하여 도지사에게 신청을 하여야 한다.
(1) 도시관리계획도서 및 계획설명서
(2) 주민의견 청취 결과
(3) 지방의회 의견 청취결과
(4) 당해 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 자문을 거친 경우에 그 결과
(5) 관계기관과 협의에 필요한 서류(미리 협의한 경우에 그 결과)
(6) 중앙도시계획위원회 또는 시·도 도시계획위원회 심의에 필요한 서류(국토법 제29조 및 시행령 제23조)
지구단위계획 결정 시 심의
중앙도시계획위원회와 시·도 도시계획위원회 심의를 받아야 하는데, 제1종 지구단위계획 중 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도에 관한 사항, 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획, 경관계획에 관한 사항은 시·도 건축위원회와 도시계획위원회의 공동심의를 받아야 한다.(국토법 제30조)
이러한 심의를 받은 후 이를 고시하고 신청자에게 송부하여 일반에게 열람할 수 있도록 해야 한다. 도시관리계획의 고시가 있는 때에는 지적이 표시된 지형도에 도시관리계획 사항을 명시한 도면을 작성(일명 ‘지적고시’)한다.(국토법 제32조)
지구단위구역 지정 및 계획수립 절차
지구단위계획구역(계획수립) 입안 및 지정(계획수립)절차는 국토법 제4장제4절제49조~제52조 규정에 의한 구역의 지정, 지구단위계획의 입안 및 결정, 지구단위계획의 내용 등에 관한 사항에 대하여 기술하고 있는데, 그 절차도는 <표1>과 같다. 엄격한 법정절차를 거치지 않은 도시계획은 무효 또는 취소될 수 있는 행위가 되므로 법정 절차를 충실히 이행하여야 한다.
제1종 지구단위계획 개요 지구단위계획을 간단히 설명하자면, 한 도시 내에서 일정 범위 내의 지역만을 대상으로 하여 지역 특성에 맞게 수립한 소규모 도시계획이라고 할 수 있다.
▷ 일반적인 도시 계획이 도시 전체를 규율 대상으로 하는 것과 달리 지구단위계획은 특정 도시 중에서도 특정지역(예를 들면, 서울 강남구의 테헤란로)만을 대상으로 하는 것으로 일반 도시계획이 일반법에 해당한다면 지구단위계획은 특별법에 해당하는 것이어서 적어도 해당 지역 내에서는 모든 계획에 우선하는 강력한 효력을 발휘한다.
▷ 지구단위계획과 관련된 법규로는 국토의계획및이용에관한법률과 건설교통부의 지구단위계획수립지침 및 자치단체별로 도시계획조례 등 자치 법규가 있으며, 도시및주거환경정비법에도 정비구역 지정과 정비계획 수립을 제1종 지구단위계획구역 지정과 제1종 지구단위계획 수립으로 의제하는 규정이 있다.
▷ 지구단위계획구역으로 지정된 지역에서는 지구단위계획을 수립하여야 하고 지구단위계획이 허용하는 범위 내에서만 건축 허가를 받을 수 있다. 지구단위계획이 수립되기까지는 많은 시일이 소요되고 수립된 지구단위계획에는 수많은 규제 사항들이 포함되어 큰 부담으로 작용하기 때문에 부동산 개발계획이나 부동산 구입계획을 가진 사람은 일차적으로 해당 부동산이 위치한 지역이 지구단위계획구역에 해당하는지 여부를 먼저 알아볼 필요가 있다.
토지이용계획확인서를 발급받아 지구단위계획으로의 지정 여부를 확인하고, 지정되었다면 구청에서 지구단위계획을 열람하여 구체적으로 어떤 규제를 받게 되는지를 충분히 파악한 후 투자 결정을 할 필요가 있다.
▷ 지구단위계획은 규제만 하는 것이 아니라 경우에 따라서는 용도지역·용도구역의 변경, 건폐율·용적률·높이 제한의 완화 등 인센티브를 주기도 하므로 그러한 점도 고려할 필요가 있다. 결국 지구단위계획제도는 불리하게도 작용하고, 유리하게도 작용하는 양면성을 지니고 있다고 볼 수 있다.
이글을 쓴 신재욱 씨는 건축사로 전남대학교 대학원 건축공학과를 졸업하였다. 1994년 4월부터 광주광역시 북구청 건축과에서 건축허가 및 주택건설사업승인 업무를 맡아 오고 있다.
논문으로 ‘건축진정 민원의 제도개선 방안에 관한 연구(2001)’, ‘집단민원 해소를 위한 제도개선 방안 연구(2002)’ 등이 있고 실용서인 ‘건축공무원이 만든 건축허가 실무편람(2002)’과 ‘건축인허가 실무노트(2004)’를 편찬하기도 하였다.
[알아봅시다] 지구단위계획의 ‘지정 및 결정절차’ ③