주택재건축사업절차 및 단계별 사업추진내용
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> 1.도시및주거환경정비기본계획수립(시장)
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> 주택재건축 대상은 인구 50만 이상의 시.10년 단위 기본계획 수립 및 5년 주기로
> 검토를 합니다
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> 주택재건축사업의 노후도는 기존건축물의 2/3 이상과 단독주택지를 대상으로 하며
> 기존건축물의 노후도 결정기준에 대하여 공동주택은 1981년 이전건축물
> 일반건축물은 20년 이상 입니다
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> 2.주택재건축 정비구역지정(입안 : 구청장. 지정 : 시장)
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> 주택재건축 정비구역 대상은 대지면적 10,000 ㎡ 이상이며 기존건축물 200세대 이상
> 건립 예정 세대수 300세대 이상이며 지구단위계획도 함께 의제처리 됩니다
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> 위 사항 이하는 주택재건축 정비구역대상이 아니고 일반 재건축사업을 하면 됩니다
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> 즉 대지면적 10,000㎡ 이하 예상 세대수 300세대 미만은 정비구역지정 절차없이
> 구도시계획심의를 통과하면 가능하며 지구단위계획심의도 함께 의제처리 합니다
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> 대지면적 5,000㎡ 이하 예상 세대수 100세대 미만은 지구단위계획없이 건측심의만
> 통과하면 사업승인 인가가 가능 합니다
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> 주민동의 2/3 이상으로서 신청되며 관련부서 협의를 거쳐 주민공람 14일 후 구의회
> 의견 청취.구도시계획위원회 자문을 거쳐 시도시계획위원회심의 후 결과에 따라
> 주택재건축 정비구역지정 및 고시를 합니다
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> 또한 주택재건축 정비구역 대상으로는 3 이상 공동주택단지가 밀집되어 있고
> 안전진단 실시 결과 2/3 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 경우가
> 있으며
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> 노후.불량 건축물이 2/3 이상 이거나 노후 불량건축물이 당해 지역안에 있는
> 건축물의 1/2 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대주택 및 다가구주택이
> 당해 지역안에 있는 건축물 수의 3/10 이상인 경우도 주택재건축 정비구역대상이
> 됩니다
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> 이때 다가구주택 3/10 비율은 현실적인 현장에서 단독주택을 다가구주택으로 전세를
> 준 형태의 다가구주택이 아니라 건축물관리대장의 공부상에 다가구주택이라야 합니다
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> 3.조합설립추진위원회승인(구청장이 승인합니다)
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> 주민동의 1/2 이상으로서 토지 등 소유자 1/10 이상 구성하여 토지 등 명부와 함께
> 구청에 제출하여야 하며 조합설립 운영위원회 규정을 확인 후 승인 합니다
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> 정비사업전문관리업자를 선정하며 조합설립인가를 준비하고 공동주택인 경우에는
> 재건축 가능여부의 안전진단시행 여부를 결정 합니다
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> 4.공동주택의 안전진단여부 결정(구청장이 합니다)
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> 주택재건축 안전진단 대상에는 공동주택인 경우에 해당이 됩니다
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> 예비안전진단을 거쳐 위원 7명의 전원 동의로 정밀안전진단을 실시 합니다
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> 재건축 안전진단 사업체는 공개경쟁 입찰이며 비용부담은 사업주체가 부담하고
> 안전진단 기관은 한국시설 안전기술 공단과 한국건설기술 연구원이 있습니다
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> 5.조합설립인가신청(조합에서 합니다)
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> 주택재건축을 하기 위한 공동주택이 여러 동으로 있는 경우 각 동별 2/3 이상 동의와
> 전체 주민동의 4/5 이상이며 조합의 정관 및 조합원의 적합여부를 검토 후
> 조합설립인가를 구청장이 승인 합니다
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> 또한 조합원 자격 증빙서류 조합원 명부를 제출하여야 하고 조합설립인가 후
> 등기소에 법인등기를 완료하여야 합니다
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> 6.매 도 청 구(사업시행자가 합니다)
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> 사업시행자는 주택재건축을 함에 있어 조합설립의 동의를 하지 아니한자
> (건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함)의 토지 및 건축물에 대하여 집합건축물의소유
> 및 관리에관한법률 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있습니다
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> 매도청구 절차는 대상자를 확정 변호사를 선임하고 최고서 및 소제기의 문서를 작성 후
> 법원에 제출하여야 하고 시가 감정에 의거 금액을 공탁한 후 판결.항소 등을 거치면
> 됩니다
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> 이는 재건축사업을 함에 있어 미동의 자의 터무니 없는 소요비용 요구를 하는자의
> 알박기를 방지하여 선의의 조합원을 보호함에 있으며 주택재건축 사업의 경우에만
> 매도청구 제도가 있습니다
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> 7.주택재건축 사업시행인가(구청장이 합니다)
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> 주민동의를 거쳐 조합정관규정이 제출되어야 하며 관련부서 협의 후 주민공람을
> 30일간 하고 주택재건축 사업시행인가를 처리하며 고시를 합니다
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> 주민 이주대책 임대주택건설계획 등의 사업시행계획서를 작성 제출하여야 합니다
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> 환경.교통.재해 등 도시계획 및 건축심의 조건이행여부를 제출하여야 합니다
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> 문화재 보호법에 의한 지장유무 및 조합정관을 제출하여야 합니다
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> 8.주택재건축 사업시행 시공자선정(조합에서 합니다)
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> 주택재건축 사업시행인가 후 조합에서 시공자를 선정하며 공개경쟁 입찰을 하여야
> 하고 시공자는 시공보증서를 제출하여야 합니다
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> 9.관리처분계획인가(구청장이 합니다)
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> 조합은 관리처분계획수립 및 조합원 총회를 거쳐 결의를 하여야 합니다
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> 관리처분에 대한 주민공람은 30일간 조합이 하여야 합니다
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> 관리처분계획의 적법성 검토 후 관리처분계획 인가 및 고시를 합니다
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> 10.기존건축물 및 지장물 철거(조합이 합니다)
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> 구청에서 관리처분 인가를 득한 후 조합원 이주 및 지장물을 철거 합니다
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> 11.주택재건축 착공 및 일반 분양(조합이 합니다)
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> 관공서에 착공신고 전까지 구역내 국.공유지의 매수 완료를 하여야 합니다
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> 착공신고 후 조합원 분양분을 제외하고 일반분양을 하여야 하며 서울시
> 동시분양을 합니다
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> 분양신청서류는 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정증명원을
> 첨부하여야 합니다
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> 자산평가는 분양대상자별 종전의 토지 또는 사업시행인가 고시가 있은 날을
> 기준으로 가격산정을 합니다
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> 12.주택재건축 사업시행준공인가 및 공사완료 공고(구청장이 합니다)
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> 조합에서 주택재건축 완료의 사업시행 준공인가가 접수되면 사업시행인가 조건사항
> 이행여부를 정밀 검토 합니다
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> 주택재건축 사업시행 구역내의 국.공유지 소유권이전 등기완료 여부를 구청에서
> 검토 합니다
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> 서류 검토가 완료되면 사업시행준공인가가 처리되며 공사완료 사항을 공고합니다
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> 사업부지면적 즉 대지면적을 확정측량 및 토지분할을 사업시행자가 실시하여
> 분양자에게 재산상의 피해가 없도록 하여야 하며 사업완료 확정측량성과도를
> 구청에 제출하여야 합니다
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> 13.소유권이전 및 등기(조합이 합니다)
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> 주택재건축 사업시행 준공인가 확정측량을 실시하여 조합원에게 대지 지분을
> 분배하며 대지 및 건축물의 소유권 보존등기를 합니다
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> 이전 고시 후 지체없이 토지.건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에
> 촉탁을 하여야 합니다
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> 이전 고시 후 등기촉탁이 있을때까지 저당권 및 다른 등기는 불가 합니다
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> 14.조합해산 및 청산(조합이 합니다)
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> 소유권이전 고시 후 청산금의 징수 또는 교부를 합니다
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> 소유권이전 고시 후 3개월 이내에 관계서류를 구청장에게 인수.인계를 하여야
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> 합니다